2026年刚开年，楼市就没往年那么热闹了，深圳、杭州、成都这些城市的人口还在流入，房子卖得还算平稳，北京一个月能成交1.4万套，上海2.2万套，核心地段的房价没怎么大跌，有些还稍微涨了一点，政策也松动了，首付最低只要两成，贷款利率降到了3.5%以下，买房门槛低了不少，不过这些好处只对一线和强二线城市有用，其他地方基本享受不到。
三四线城市的情况不太好，人口一直在往外走，房子盖了很多，但人越来越少，库存的房子要卖很久才能清掉，有些地方甚至得等上五十个月，房价预计还会往下掉，一套房子挂出去半年没人看，就算降价四成也找不到买家，空房子越来越多，租不出去，租金回报低到连百分之二都不到，靠买房收租这个办法已经行不通了。
过去人们买房只求有个住处，现在情况不同了，改善型需求占了六成以上，很多人卖掉旧房子换成新的，挑选的是九十到一百四十四平米之间、配套齐全、物业服务好的次新住房，那些老旧窄小、没有学区、离地铁远的房子基本没人愿意买，上海远郊这类房子的成交比例只剩百分之八点六，全国其他地方也差不多是这样，大家不是不想买，而是买了之后既难转手，住着也不舒服，纯粹给自己找麻烦。
政策也在调整方向，2026年政府工作报告十年来首次重新提到“去库存”，但这次不仅清理新房，也把二手房包括在内，土地供应控制得很紧，新地块批得很少，国企被鼓励收购房屋转为保障房，“好房子”标准开始落实，强调质量、安全和适老化设计，各地尝试“以旧换新”和“商改租”的做法，但没有给投机留空间，明确区分居住和炒房。
最让人难受的是2020到2021年在房价高点买房的人，那时贷款利率超过5%，现在LPR降到了3.5%，他们还背着高利息，月供占去收入一半以上，加上物业费、取暖费、维修基金，房产税试点的消息也一直传，房子越来越像个要不断花钱的包袱，以前觉得买了就涨价，现在发现可能持有越久亏得越多。
拥有多套房产的人可以分成两类，一类手里的房子位于三四线城市或者偏远郊区，价格下跌也难出手，几乎成了负资产，想转卖都很困难，另一类持有的房产在核心城市的好地段，租金收入能够抵掉月供成本，至少还能维持稳定。刚需购房者现在也不着急了，不再为了“有套房”而勉强上车，而是更看重地铁、学校、商场和现房这四个条件，少一个就会犹豫。开发商也不敢再冒险，高周转的模式已经行不通了，只能靠精细施工、提升服务、拉长开发周期来竞争，真正拼的是实力，不是空谈。
曹德旺在2023年就提醒过，人口减少导致房子不再稀缺，他让家人赶紧卖掉多余的房产，他在上世纪90年代因为房地产亏损了三个亿，所以这话不是随便说的，现在看，他主张的实业为本、拒绝泡沫、敬畏周期这些观点，反而成了少数清醒的声音，有人曾经笑他太保守，但现在二手房挂牌量暴增35%，贝壳和链家的数据摆在那里，市场早就用行动给出了答案。
日本在1990年代崩盘之前，也遇到了人口拐点和政策调整的问题，但中国现在手里还有收储机制和保障房这些手段，不至于一下子彻底垮掉，不过再好的工具也解决不了资产错配的问题，房子还是那个房子，只是它不再自动赚钱了。
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